Una de las situaciones más comunes que se puede dar en la relación entre propietario e inquilino es la del impago de alquiler por parte del arrendatario. En ese caso, además, puede ser que se niegue a abandonar el inmueble.
En este breve artículo vamos a ver, desde el punto de vista del arrendador, cómo podemos solventar esta situación amparados en Derecho.
¿Qué dice la Ley sobre el desahucio por falta de pago?
El pago de la renta supone la obligación principal de todo inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos es muy tajante en este sentido, estableciendo en su artículo 27.2 a) que: “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta (…)”.
Además, cuando se produce el impago y queremos resolver el contrato, el arrendatario está obligado a restituir el inmueble a su propietario, momento en el que es posible que se niegue a hacerlo.
Para esos casos la Ley sobre desahucios prevé un procedimiento relativamente sencillo, regulado en el artículo 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que nos permitirá de forma conjunta recuperar la posesión del inmueble y además exigir el pago de las cantidades adeudadas.
Del mismo modo, has de saber que es obligatoria por Ley la intervención tanto de un abogado/a como la de un procurador/a para el procedimiento judicial. Por lo que, si estás en esta situación puedes consultar con Sello Legal tu caso sin ningún tipo de compromiso.
Pasos de actuación del propietario
Vamos a ver paso a paso cuáles serían las actuaciones que llevar a cabo.
Acuerdo amistoso
En primer lugar, siempre es recomendable tratar de alcanzar una solución amistosa con el inquilino. Esto es, enviar un Burofax otorgando un plazo de unos días al arrendatario para abandonar voluntariamente el inmueble abonando las cantidades pendientes.
Este paso es obligatorio cuando se pretende reclamar también al avalista del inquilino, si lo hubiese.
Demanda de desahucio
Si no se llega a una solución extrajudicial, entonces tendremos que interponer la demanda de desahucio. Esta se presentará en nombre del arrendador que figure en el contrato, y se interpondrá en el Juzgado del lugar donde se encuentre el inmueble.
Para ello, sencillamente necesitaremos una copia del contrato de arrendamiento, y un poder de representación en favor del procurador.
En estos casos, el legislador considera urgente la situación en la que se encuentra el propietario (que no puede ni cobrar la renta ni alquilar el piso a nuevos inquilinos), por lo que, una vez admitida la demanda, el secretario Judicial requerirá por diez días al inquilino dándole tres opciones:
- Desalojo del inmueble abonando las rentas debidas.
- Pago de la totalidad de lo que deba, indicando su voluntad de continuar con el arrendamiento (esto se conoce como “Enervación del desahucio”).
- Juicio oral si comparece y formula oposición. Momento donde el inquilino tendrá la posibilidad de indicar las razones por las que entiende que no debe en todo o en parte las cantidades reclamadas.
Lo más frecuente es que el inquilino no se oponga, y directamente se fije una fecha para el “lanzamiento”, que es como se conoce al desalojo forzoso del inmueble por parte de las autoridades.
Plazos
La duración media estimada del procedimiento rondará los 4-5 meses, si bien la oposición por parte del inquilino podría demorar más el asunto, todo dependiendo de cada caso concreto.
Ahora bien, si realmente lo que desea el demandante es recuperar el inmueble para volverlo a alquilar, la ley prevé que el propietario demandante pueda anunciar en la demanda el compromiso de “perdonar” toda o parte de la deuda si el inquilino abandona la vivienda en el plazo de 15 días desde que recibe la demanda.
Actuación del inquilino ante demanda de desahucio
En la práctica, vamos a ver cómo puede actuar el arrendatario una vez recibido el requerimiento, (artículo 440.3 de la LEC):
- No hacer nada, lo que conllevará su desalojo en la fecha indicada.
- Pagar las rentas debidas y desalojar voluntariamente el inmueble.
- Enervar el desahucio, es decir, pagar las rentas y continuar con el arrendamiento. La ley solo permite ejercer este derecho en una ocasión.
- Desalojar la vivienda sin abonar las cantidades debidas, continuándose el proceso únicamente para la restitución de las cantidades.
- Oponerse a la demanda, para lo que deberá contratar los servicios de abogado/a y procurador/a, o bien solicitar la Asistencia Jurídica Gratuita. Posteriormente se celebrará un juicio para decidir a quién le ampara el Derecho.
En definitiva, si bien se trata de un procedimiento sencillo sobre el papel, hay que asegurarse de estar bien asesorado para tratar de alcanzar la mejor solución en el plazo más breve posible. Si deseas contratar los servicios de un abogado especialista en desahucios no dudes en llamarnos. En Sello Legal estaremos encantados de valorar tu caso y solventar todas tus dudas. Contacta ahora con nuestro equipo de abogados.
